土地新政对城投公司的影响有哪些？

  2016年2月财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会颁发了《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》，是继《预算法》以及《中共中央.国务院关于分类推进事业单位改革的指导意见》、《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》等有关规定，为规范土地储备和资金管理行为，促进土地储备健康发展以来的又一项土地新政，总体概括为“封贷款降杠杆，控规模优供给”。

  《通知》的目的是针对现有土地储备规模偏大的机构，要加快已储备土地的前期开发和供应进度，相应减少或停止新增以后年度土地储备规模，避免由于土地储备规模偏大而形成土地资源利用不充分和地方政府债务压力。

具体要点有：

（1）清理压缩现有土地储备机构；

（2）进一步规范土地储备行为；

（3）合理确定土地储备总体规模；

（4）妥善处置存量土地储备债务；

（5）调整土地储备筹资方式；

（6）规范土地储备资金使用管理；

（7）推动土地储备筹资方式；

（8）加强土地储备项目收支预决算管理。

《通知》对相关机构的影响

一是剥离非土地储备功能、严禁城投企业从事土地收储。

  区分开土地储备机构和城投公司职能、分离土地储备机构和从事政府融资等其他非土储职能的业务。各级城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作，同时土地储备机构也不得开展城建、保证房建设等事务；各地区应当将现有土地储备机构中从事政府融资、土建、基础设施建设、土地二级开发业务部分，从现有土地储备机构中剥离出去或转为企业，上述业务对应的人员、资产和债务等也有相应剥离或划转。

土地储备机构不得承担土地储备职能之外职能。

二是土储融资方式变化、使用范围进一步明确、或系统性压缩土地供应规模。

  《通知》中”发行地方政府债券”替代了之前”银行贷款及其他金融机构贷款”，各地土储贷款能力清零，封锁依靠土地抵押的城投类公司融资空间，其依靠土地抵押的贷款业务受影响，信贷流向或变化，或更多流向实体经济。

  存量土地储备债务将进行置换，融资主要依靠财政和地方债、或是土地财政改革的序幕。将认定为地方政府债务的存量土地贷款，纳入政府性基金预算管理，并逐步通过发行地方政府债予以置换。在现在利率环境下，发行五年期地方政府债券票面利率在3%左右，低于银行贷款及其他金融机构贷款，且发债难度较小，减轻土储机构负担。

  融资主要来自财政和地方债、或是土地财政改革的序幕。《通知》要求，土地储备机构新增土地储备项目所需资金，应当严格按照规定纳入政府性基金预算，从国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金中统筹安排，不足部分在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集资金解决。

  在政府财政紧张的区域，未来市政债的需求势必会大幅提升，市政债的成熟将有助于地方政府改变建设资金的筹措渠道，土地财政的改革或将慢慢拉开序幕。

  对政府而言，债务期限延长、利率降低，且银行贷款转变为债券，流动性大增；对银行而言，债券投资不属于贷存比计算范围，银行贷存比下降、流动性大增，风险资产规模大幅下降，资产质量提升。

  因此，资金渠道的变化，或旨在降低杠杆率，改善信贷资产质量，改变信贷资金流向，此外，由于一般土储中心70%的资金来源于银行贷款，现在银行融资渠道将使得土地储备融资能力大幅下降，或将系统性压缩土地供应规模。

三是严控资金使用、部分区域土地供应加大、低价面临下调压力。

  资金使用范围明确。《通知》对土地资金具体使用范围进一步明确，且指出土地储备资金不得用于土地储备机构日常经费开支，两者应实行分账核算，不得相互混用。

  明确现有土地储备规模较大的，要加速供应、部分城市地价面临压力。避免由于土地储备规模偏大而形成土地资源利用不充分和地方政府债务压力。由于集中今年前必须完成相关整改，预计部分土地收储较大的城市或将面临短期低价调整压力。