土储机构与城投公司的运作模式将如何改变？

  土储机构是指在各级政府批准权限范围内，通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的机构。土储机构作为事业单位，其所产生的政府债务纳入政府性基金预算管理。

  一级土地开发整理，可分为政府主导的一级开发模式和企业主导的一级开发模式，模式不同融资行为也不同。

  1、政府主导的开发模式。地方政府通过财政专项拨款或投入国有股本成立土储机构。土储机构通过招标、招商的方式来引入开发企业(一般是城投企业)，开发企业通过开发整理获得一定的投资回报。在这个模式中，土储机构为主要融资方，开发企业承担开发整理功能。

  2、企业主导的开发模式。土储机构通过征地拆迁的方式获得土地，与开发企业签订回购协议，开发企业(主要是城投企业)融资进行土地整理及基础建设。在这个模式中，开发企业为主要的融资方。

  2016年2月财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会颁发了《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》，对土储机构、地方政府、城投平台产生影响如下：

  1、土储机构的职能进一步集中。2012年下发的《关于加强土地储备与融资管理的通知》中只是要求实施名录制，但并没有限制数量。而本次新规明确法定行政区划原则上只能设臵一个土地储备机构，使得土储机构的职能进一步集中，特别是对于同一个行政区划存在多个土储中心、存在多种土地开发模式的城市。

  2、土地净供给可能收缩，缓解政府债务压力。根据新规，土储机构的融资主要依靠土地收益基金、土地出让收入及地方债，融资难度上升，土储机构的净供给可能出现收缩。但考虑到当前土地市场遇冷，可供应的存量土地仍然充足，相应地减少了财政土地支出压力。此次新规旨在剥离土储机构的融资职能，降低政府债务风险。

  3、对主要从事土地开发的城投平台可能偏负面。在政府主导的一级开发模式中，由于土储机构融资难度上升，城投平台可开发的土地相应减少，这对城投平台有负面作用。在企业主导的开发模式中，城投企业的土地储备业务可能被剥离回土储机构，城投企业利用土地储备融资受阻，影响也偏负面。

  4、对主要从事非土地开发的城投平台可能偏正面。由于土储机构融资压缩，银行缺乏优质资产，将可能导致更多信贷资源流向非土地开发的城投平台，对这部分平台的新增银行贷款形成利好。