十四五规划下房地产行业研究报告

房地产与多数行业存在着产业链上的联系。房地产为居民、企业提供居住、办公、生产等场所，是生产生活必需行业，此外房地产产业链长，覆盖行业多，可将其分成三类，一种是上游行业如水泥、建材等原材料行业，房地产对其产生需求拉动作用，一类是下游产业如汽车、家电等消费行业，房地产对其产生供给推动作用，另一类是生产性服务业如银行， 房地产是资金密集型行业，具有较大的融资需求。

在仁达方略研发中心发布的《十四五规划下房地产行业研究报告》（以下简称研究报告）中，对十四五规划下的房地产行业产业链的上、中、下游进行了详细分析，并对房地产行业的政策环境、经济环境、技术环境及社会环境等外部环境进行了分析。

研究报告将房地产市场分为萌芽阶段、探索阶段、快速发展期、调控集中出台期及全面回暖期五个阶段，自2009年后，房价持续走高，房地产市场全面回暖，政策扶持转为抑制投机。

对于产业驱动因素，研究报告认为，房地产的需求端，排除政策打压的投资投机需求，可以分为刚需和改善性需求。刚需主要受人口自然增长与城市化率上升驱动，改善性需求受人均居住面积提升驱动；从购买力来说，则主要受制于人均可支配收入。影响供给端的因素主要为产业政策和货币供应。

在行业规模方面，研究报告指出2020年全国房地产市场调整压力进一步凸显。需求端，结合“房住不炒”主基调、让价促销刺激需求入市的边际效应减弱、城镇化进程的不断推进、改善型需求的持续释放等因素综合考虑，销售面积整体调整幅度有限，降幅预计在 5.0%~6.5%之间。供应端，结合融资环境、房企资金压力、销售规模、 已开工未售规模及土地储备支撑力等方面，预计2020年新开工规模存压，降幅在1.4%~2.9%之间。价格方面，销售存压背景下房企让价跑量策略将延续，预计各线城市房价均将有所震荡，三四线调整压力较为突出，但考虑到成交结构的上移，预计全年销售均价将出现小幅的结构上涨，涨幅在4%左右。

在行业特征方面，研究报告分析了房地产行业的行业壁垒、潜在风险、关键成功因素及盈利水平等方面进行了分析研究。并对行业细分与竞争格局及相应细分行业的的客户/消费者行为包括客户属性及客户行为与价值等方面进行了详细分析。

在资本市场方面，2019年从房地产开发投资增速看，呈现前高后低的走势，但整体高于去年。从全国房地产开发投资资金来源看，开发商资金来源主要为定金及预收款、自筹。房企融资收紧、整体市场不佳背景下，现金流大大加紧，高周转、 以价换量成为大多数房企加快回笼资金的选择，也带动了个人按揭款和定金及预收款增速的回升。

融资环境持续收紧，房企现金流面临重大考验。精准调控严控总量，房企融资渠道步步收紧。房企融资总规模下行，融资集中度将会逐渐提升。在当前偏紧的融资环境且实行总量管控的状态下，房企融资总规模将会逐步下降。预计金融机构涉房类贷款均实行总量管控，因此金融机构势必会倾向于将有限的信贷资源投放给龙头开发商以规避风险，出现融资端的集中度提升现象。

在行业集中度不断提升及调控趋严的环境下，排名靠后的房企前段获利能力较弱加之融资渠道不断收缩，大量中小房企的退出将继续孕育并购整合机会。在2019年以来的新一轮小并购潮中，以融创、世茂、金科为首的大型房企通过收购泛海、泰禾、新城、邓鸿等公司的项目，业务规模取得了进一步扩张。

——本文摘自《十四五规划下房地产行业研究报告》

目录

一、行业概况与趋势

（一）产业链分析

（二）外部环境

（三）行业规模与发展趋势

二、行业特征

（一）进入壁垒

（二）潜在风险

（三） 关键成功因素

（四） 盈利水平

三、行业细分与竞争格局

（一） 行业细分

（二）行业集中度

四、客户/消费者行为

（一） 客户属性

（二）客户行为与价值

五、投资并购

（一）资本市场概况

（二）典型交易与潜在标的

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