五矿地产加速整合 央企巨头另辟蹊径

三年两遇宏观调控,却是中国五矿集团旗下房地产业务的意外发展期。

“这三年来,五矿无论顺境逆境,采取稳健扩张的策略,不参与土地市场的血拼,不当地王,化危为机。”五矿置业总经理田景崎近日在接受本报记者的独家专访时如是表示。

五矿集团正加速集团内部房地产业务的整合。五矿置业、五矿建设、湖南二十三冶建设集团、五矿营口产业园将统一整合到五矿地产平台下,高效进行资源配置,形成合力,保障持续稳健发展。

五矿地产的目标是,2015年成为中国具备一定影响力和品牌知名度的大型房地产企业。

主打并购和股权合作

2007年,五矿集团成为最后一批被确立为主业为房地产开发的央企。正当五矿集团准备在地产领域“大干一场”时,随即到来的却是金融风暴。彼时,五矿集团总裁周中枢力主推进“确定主业,资本运作,内部整合”战略,集团房地产业务迅速增长,项目总数超过20个,总建筑面积近800万平方米。

最低迷的时期,五矿置业在天津滨海新区响螺湾商务区的五矿大厦动工,现在该项目销售率已远超预期,项目投资的本息已全部收回。“运气较好但要居安思危别'得瑟’。市场低迷时要关注成本和把握进度,转好时要保证效益,同时强调资金的流动性为可能的再调整做准备。”田景崎说。

众多央企疯狂拿地时,五矿集团另辟蹊径。集团旗下仅有几块土地是几年前通过土地公开招拍挂市场上拿到的,土地均价较低,其他的土地都是通过股权收购或者合作的方式获得。“央企的身份不同,更应该关注民生,关注低碳环保,节能减排,承担社会责任。”田景崎说。

“如果去公开招拍挂市场上以高楼面地价竞争,势必造成'水涨船高’,加上各类税费,经营和管理费用和财务成本,房价下得来吗?”田景崎反问,“况且,按照内部的投资核算和前段时期的溢价率,我们举不了几轮牌就要退出。”但是通过股权并购和股权合作等方式拿到的土地成本相对低,开发进度快,工程质量相对高,分散了投资压力,还能更好地控制成本,规范项目运作。

通过股权并购的方式拿地,五矿地产还能获得优惠贷款支持。五矿置业现已申请并到位了十几亿元并购贷款。五矿置业和中新地产此前在天津北辰区项目展开合作,而10个月前,五矿收购了该项目60%股权,饱受资金断裂传言困扰的中新地产正处于停牌中。田景崎坦言,收购该项目股权有利于五矿置业化解风险,保障了自身权益和项目顺利开发建设,并获得了价低地优的土地资源。近期,五矿置业并购了沈阳一家房地产公司,还和天津正信集团签订了合作协议,通过股权合作的方式控股了其下属项目公司。据悉今明两年五矿地产还会通过此方式在北京,上海,广东,天津,海南,东北陆续开发新项目。

除了战略扩张外,五矿有意退出一些项目。近期五矿地产正以近3.5亿元挂牌出售一块土地。这是五矿地产位于湖南长沙的项目公司。“这是完全正常的一笔商务操作,与非房地产主业央企退出没有关系”,田景崎解释说。

内部整合路径日渐清晰

目前,五矿集团加快转型,地产建设是六大业务中心之一。五矿集团领导一直对房地产业务板块寄予较高的希望,要求“十二五规划”末,地产业务的利润贡献要争取进入六大业务中心的前列。而此前,五矿旗下四个地产子公司分而治之,单独考核,业绩统计排名靠后。

五矿营口产业园业务集中在东北五点一线,湖南二十三冶主要在西南区域开发。而五矿置业战略重点主要在环渤海区域和部分直辖市,五矿建设的业务版图集中于珠三角和长三角区域。四家子公司之间业务范围划分明确,避免竞争,但也较少协作开发,资源配置与统一运作也没真正到位。

四家公司中,五矿建设是五矿集团公司的附属公司及房地产业务的唯一上市公司。五矿建设旗下房地产开发项目可用于开发的总建筑面积为160万平方米。而专业建筑以上海和香港为基地,延伸至内地多个省市,正在逐步发挥融资平台作用。

目前地产中心的整合正在过渡期中,完成后会建立实体公司。谈及五矿地产的不足,田景崎坦诚表示,和业内标杆企业横向相比还有较大差距。下一步要加强融资能力和与资本市场的对接,逐渐摆脱项目公司对股东贷款的依赖;加大专业人才的引进力度,薪酬激励参照市场水准;同时须提高项目管理和运作水平,应完善业务管控流程,严控各类风险。五矿地产内部正在制定房地产业务管控体系的标准化流程。“届时四股力量能真正融合在一起,从而做大做强做精五矿地产。”田景崎说。