创新模式 挖掘休闲旅游地产新价值

文/仁达方略管理咨询公司 战略事业部

摘要：在国家限购、限贷、限价等政策下，房地产的发展受到抑制，加上土地财政问题的制约，土地的获取难度不断加大，但是房地产企业的发展并没有停罢，通过新的商业模式创新，正在寻求更大的突破，万达城市综合体模式、中体城市体育地产模式、华润大学城地产模式等都在结合休闲的概念进行着创新。

在国家限购、限贷、限价等政策下，房地产的发展受到抑制，加上土地财政问题的制约，土地的获取难度不断加大，但是房地产企业的发展并没有停罢，通过新的商业模式创新，正在寻求更大的突破，特别是目前较热的休闲旅游地产开发模式有效规避了拿地等政策的限制，又能更好的解决当地的土地财政问题，值得房地产企业借鉴。

休闲旅游地产模式已然成熟

开发理念已经非常成熟。它体现了人与自然的全面融合与交流，强调游客与业主的参与性和互助性，彻底突破了传统意义上单一性的旅游功能，已经组合成了观光、休闲、度假、会展、运动、教育、居住、娱乐等等功能，它们之间是相辅相成，互为滋生和补充，共同组成了一个配套完善、个性鲜明的旅居结合的度假休闲居住地。

旅游地产概念已经突破。现在的旅游地产不光以旅游景区、旅游住宅和各方面(酒店)为依托形成的地产开发，目前发展的趋势是城市中心区有旅游与休闲、景观等地产开发的趋势，在城市郊区，有我们的二居所，有养老渡假社区，有旅游俱乐部社区，有运动社区，这都是中国性的，已经打破了传统的概念，包括酒店社区。

休闲生活方式市场需求大。5+2和11+1(一年11个月加1个月，就是11个月在工作，1个月在休息)基本上是大家认同和流行的生活方式。有的时候我们说5天在市区工作，2天在郊区休闲或者其他方面，11个月我们在大城市或者是在城市中进行工作，1个月我们用来休假，这个休假可以在郊区或者是其他的城市进行休闲。根据我们国际房协的资料统计，欧美最近十年内开发兴建的主要旅游景区，包括城市中心区和郊区、度假区、会展中心等大型项目中，92%以上都规划了旅游休闲功能的地产项目。

休闲旅游地产新模式举例

在新的环境下，房地产企业之间的竞争更多是商业模式上的竞争，无论是万达的住宅地产补贴商业地产开发的“现金流滚资产”模式，还是万科的“快速扩张、高周转”的开发模式，都是在中国房地产市场不同发展阶段对企业经营背后的本质即“商业模式”进行了准确的把握。同样，休闲旅游地产的发展也离不开对商业模式的深刻理解和领悟，我们通过对以下三个案例的分析，对旅游地产的开发模式窥探一二。

1、万达城市综合体模式

万达城市综合体是本公司在万达集团多年经营商业地产的基础上，持续发展并逐步完善的核心产品，主要指汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群。万达城市综合体通过将不同的业态融为一体，有机的整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良好的互动作用。在规划设计中，本公司通过建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动。其中，以全新理念打造的商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导商业中心顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带[1]。

商业题材，低价拿地，用住宅收入和土地融资完成项目建设，获取商业资产抵押贷款、收取租金和管理费用，支付剩余建设资金;通过2-3年经营提升商业价值，通过REATIS整体出售回收资金并实现利润。对于位于城市中心或中心城拓展区的地块，一般采用“休闲Mall——城市综合体”的发展模式，如万达广场。就是通过将品牌餐饮美食街、五星级酒店、购物中心、家电商场、大型电影院、量贩KTV等不同的业态整合在一起，创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall，然后带动写字楼和住宅地产的开发，此种模式，可以称之为城市中心区休闲地产模式。目前，万达广场的模式，正以势不可挡的趋势向全国各大城市扩张。

2、中体城市体育地产模式

从满足各地政府体育场馆建设需求出发，提出“城市体育地产”概念，通过体育功能区域总体规划、代建、运营并进行周边土地开发和带动，走出一条以体育场馆为基础、以体育地产开发为纽带，带动周边产业联动发展的全新体育运营城市的模式。中奥广场由居住、体育、商贸三大职能设施所构成，强调以体育与居住功能为主，以商业促进城市产业格局的调整和优化，形成体育居住商贸中心。

2010年3月，国务院正式颁布实施了“关于加快体育产业发展的指导意见”，体育产业发展进入快车道。今年颁布的“十二五规划纲要”中也明确提出要全面发展体育事业和体育产业。在这种情况下，各地政府迫切需要建设体育场馆、发展体育产业。同期，我国房地产行业的宏观调控进入关键时期，现有房地产的开发模式和盈利模式面临较大挑战，需要更加细分的市场和创新的可持续发展的模式[2]。

从满足各地政府体育场馆建设需求出发，中体奥林匹克花园管理集团开创性地提出“城市体育地产”的概念，通过体育功能区域总体规划、体育场馆代建、后期运营并进行周边土地开发和带动体育产业发展的全新探索，走出一条以体育场馆为基础、以体育地产开发为纽带、以体育场馆运营带动周边相关产业联动发展为目的的全新体育运营城市的模式，并最终实现完善城市功能、提升城市形象和影响力、促进城市经济发展和改善人们生活的目的。

3、华润大学城地产模式

形成了以住宅为主　有商业、金融、托幼、体育等综合配套设施的大型居住区的“大学城” 开发模式。例如：橡树湾、东方大学城项目。

华润置地是华润集团旗下的四大香港上市公司之一，也是华润集团地产业务的旗舰公司。华润置地于1996年11月在香港联合交易所上市，股票代码1109。依托实力雄厚的华润集团，有国际化的视野和与国际资本市场接轨的融资能力，具有良好的企业品牌与项目品牌。以成为中国地产行业中规模最大、盈利能力最强的公司之一为目标的华润置地，坚持实施全国发展战略，目前已经进入的城市包括北京、上海、重庆、深圳、成都、武汉、杭州、长沙、苏州等17个城市，目前仍继续在一、二线城市拓展其地产业务。

以住宅为主　有商业、金融、托幼、体育等综合配套设施的大型居住区开发模式，华润上地清河 “橡树湾”项目，被打造成一个“大学城”。建设成一个以住宅为主，有商业、金融、托幼、体育等综合配套设施的大型居住区。 大学城作为一个高尚文化居住区的辐射力日益增强，越来越多的购房者开始青睐这片新兴的理想居住之地。橡树湾极大地保护原生态、传承了“校园精神”、完善的商业配套、以原生树为主题的校园式景观园林，因此被誉为“大学城”。

参考文献

[1] 来源于http://wenku.baidu.com/view/203268fb0242a8956bece427.html

[2] 来源于搜狐焦点网http://house.focus.cn/news/2011-05-11/1296514.html